Excavaciones y demoliciones: derribar y vaciar en un solo contrato
Un precio cerrado para las dos fases y una fecha de entrega del solar, firmados antes de empezar.
Para quien tiene que vaciar una parcela entera: tirar lo que hay y excavar lo que viene. Una sola empresa, un solo presupuesto y un solo responsable del plazo. Cero sorpresas.
- Contrato
- Uno solo para derribo y excavación
- Precio
- Cerrado, con lo que incluye y lo que no
- Maquinaria
- Una sola movilización para las dos fases
- Entrega
- Solar a la cota acordada, con certificados
01 · Situaciones
Cuándo hace falta derribar y excavar a la vez
Tres escenarios en los que contratar por separado sale caro, y no solo en dinero.
Solar con edificación existente para nueva construcción
El caso más frecuente. Hay que tirar lo que hay, retirar el escombro y dejar el terreno a la cota que pide el proyecto para poder cimentar. Entre una cosa y otra están la cimentación antigua y la solera, que casi nunca aparecen bien definidas en el presupuesto de derribo ni en el de excavación.
Cuando lo contrata por separado, esa franja intermedia es tierra de nadie: el que derriba deja la cimentación porque no entraba en su alcance, y el que excava la encuentra y pide un modificado. El resultado habitual es una obra parada mientras se negocia de quién era la partida.
Sótanos, garajes y obra bajo rasante
Aquí la excavación empieza justo donde termina el derribo, y el orden de los trabajos condiciona la estabilidad de todo lo que rodea la parcela. Si hay medianeras, hay que apear antes de bajar cota, y el apeo tiene que estar dimensionado para la profundidad final desde el primer día, no para la del derribo.
Aparecen además dos cuestiones que ninguna de las dos fases resuelve sola: la contención de tierras mientras se excava y el nivel freático, que puede obligar a agotamiento con bomba y cambia el rendimiento diario.
Es el escenario donde más caro sale descoordinar. Una excavación que arranca con un apeo calculado solo para el derribo puede comprometer al colindante, y rehacerlo con la máquina parada cuesta más que haberlo previsto.
Sustitución de nave o instalación
Se derriba la nave existente, se retiran la solera y las bancadas de maquinaria, y se prepara la plataforma de la nueva a la cota que pida el proyecto. Suele haber además fosos, arquetas y canalizaciones enterradas que solo aparecen cuando se levanta el pavimento.
Si la nave es anterior a 2002 hay que contar con la cubierta de fibrocemento, que se retira antes de tocar la estructura y tiene su propio plazo de aprobación. Y si la instalación ha estado en producción, el vaciado previo de depósitos y equipos va por delante de todo lo demás.
Con un solo contrato, esos hallazgos se resuelven dentro del mismo presupuesto y sin abrir una negociación con dos empresas que se remiten la una a la otra.
02 · Contrato
Un solo contrato para las dos fases
Derribo y excavación son dos oficios que se suelen contratar por separado. Juntarlos en un contrato no es una comodidad administrativa: cambia el precio, el plazo y quién responde cuando aparece un imprevisto.
Un precio cerrado que cubre derribo y excavación
Un solo documento con las dos partidas y con lo que no está incluido, en lugar de dos presupuestos que no encajan. Lo que se cae entre medias de dos ofertas separadas, casi siempre la cimentación antigua y la solera, aquí está asignado desde el principio.
Una sola movilización de maquinaria
Traer y llevar máquina pesada dos veces cuesta dinero y días. El transporte de una retroexcavadora de gran tonelaje se factura por viaje, y a cada movilización hay que sumarle el tiempo de montaje y la firma de accesos.
Con un contratista para las dos fases, la máquina entra una vez y encadena derribo y excavación. Es el ahorro más concreto del servicio combinado y se puede cifrar en la oferta.
Un solo interlocutor y un solo responsable de plazo
Cuando la obra se retrasa con dos contratos, cada gremio señala al otro: el que excava dice que entró tarde porque el derribo no había terminado, y el que derriba dice que el otro no estaba listo. Con un solo contrato esa discusión no existe, porque la fecha de entrega del solar la firma una sola empresa.
Quién responde si aparece algo bajo la cimentación
Depósitos enterrados, soleras no declaradas, restos de cimentación antigua o roca por debajo de la cota prevista. Es el imprevisto clásico de este servicio y la razón por la que las dos fases se llevan mal separadas.
El criterio es el mismo que en el resto de la obra: se para, se documenta, se le comunica el sobrecoste por escrito y no se ejecuta hasta que usted lo firma. La diferencia es que aquí no hay que decidir antes de quién es el problema.
03 · Alcance
Alcance del servicio
Qué entra en un contrato de excavación y demolición combinadas, de la primera máquina al certificado de destino.
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Demolición y retirada de la edificación
Derribo mecánico y selectivo de lo que haya en la parcela: vivienda, nave, edificación auxiliar o muros de cerramiento. Se ejecuta de cubierta a solera y por elementos, separando en obra las fracciones que exige la normativa desde 2022.
Incluye el vaciado previo de carpinterías e instalaciones, los apeos de las medianeras que se quedan en pie y la protección de la vía pública durante toda la fase. Si el inmueble es anterior a 2002, la retirada de fibrocemento va por delante y con su plan de trabajo aprobado.
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Retirada de cimentaciones y soleras
Zapatas, losas, muros de sótano, bancadas y fosos. Es la partida bisagra entre las dos fases y la que más veces queda sin asignar cuando se contrata por separado.
Se ejecuta con martillo hidráulico y, en hormigón muy armado, con cizalla para separar el acero antes de cargar. El hormigón se puede triturar en obra con machacadora móvil y reutilizarse como árido reciclado en el relleno posterior, lo que reduce transporte y canon de vertedero.
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Excavación, vaciado y explanación
Según lo que pida el proyecto se ejecuta excavación a cielo abierto, de vaciado, en zanja o en pozo, además de la explanación final hasta la cota acordada. La guía de excavaciones explica cuándo se emplea cada tipo.
En terrenos con roca o con nivel freático alto cambian tanto el rendimiento como el precio, así que ambos supuestos se comprueban en la visita técnica y se recogen expresamente en la oferta. Cuando la excavación linda con una edificación en uso, se ejecuta con entibación o con contención según la profundidad.
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Carga, transporte y gestión de residuos con certificado de destino
Las dos fases generan residuos de naturaleza distinta: escombro de demolición por un lado y tierras de excavación por otro, con destinos y documentación separados.
Cada fracción sale con su documento de identificación y vuelve con el certificado de destino emitido por el gestor autorizado. Parte de las tierras suele poder reutilizarse en el propio relleno, lo que reduce viajes y canon de vertedero. El expediente se cierra con la trazabilidad completa, que es lo que acredita la obra ante el ayuntamiento y ante el comprador del solar.
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Maquinaria y capacidad
Retroexcavadoras de cadenas de 20 a 50 toneladas con martillo, cizalla y pinza de clasificación, brazos de alcance ampliado para derribo en altura, miniexcavadora para trabajo en espacio reducido y camión bañera para la retirada.
El rendimiento de excavación depende del terreno y del acceso, así que la oferta lo declara en metros cúbicos por día para el caso concreto en lugar de dar una cifra genérica. En parcelas con acceso estrecho se trabaja con equipos de menor tonelaje, y eso se refleja tanto en el plazo como en el precio.
04 · Proceso
El orden de los trabajos
Cuatro pasos. La diferencia con una obra de un solo oficio está en el tercero y el cuarto, que van encadenados y no se pueden solapar sin criterio.
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Visita técnica
Se revisan accesos para maquinaria pesada, acometidas a cortar, colindancia y estado de las medianeras, y la cota final que pide el proyecto. Si el inmueble es anterior a 2002, la inspección de amianto se hace antes de presupuestar y no después.
Es también donde se comprueba el terreno, porque de ahí sale el rendimiento de excavación con el que se calcula el plazo. La visita es técnica y sin coste: no se manda a un comercial a tomar medidas.
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Presupuesto cerrado y fecha de calendario
Un solo documento para las dos fases, con su apartado de qué incluye y qué no, y con la fecha en que el solar queda entregado. El tiempo de tramitación va dentro del calendario, no aparte.
Las dos partidas van desglosadas por unidad, metro cuadrado en derribo y metro cúbico en excavación, para que pueda compararlas con cualquier otra oferta. Cualquier trabajo fuera de ese documento se comunica y se presupuesta por escrito antes de ejecutarse.
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Derribo y retirada
Demolición selectiva, separación de fracciones en obra y retirada del escombro, con riego permanente para controlar el polvo y la zona vallada y señalizada durante toda la fase. Termina con la parcela despejada en superficie y con la cimentación ya localizada y medida para la fase siguiente, que es el dato que evita sorpresas al bajar cota.
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Excavación, explanación y certificado
Retirada de cimentaciones, excavación hasta la cota acordada y explanación final, con el relleno y la compactación si el proyecto los pide. El solar se entrega comprobado con topografía y acompañado del certificado de destino de cada tonelada, tanto de escombro como de tierras. Es la documentación que cierra el expediente ante el ayuntamiento y la que pide el comprador del solar.
05 · Precio
Cuánto cuesta derribar y excavar
El presupuesto combinado tiene una partida de cada, y cada una se mide en su propia unidad. Estos son los rangos de mercado en España.
¿Cuánto se cobra por m² de demolición?
Demoler una vivienda unifamiliar cuesta entre 50 y 100 euros por metro cuadrado, y una nave industrial entre 15 y 55. En centros urbanos con accesos restringidos la tarifa sube entre un 20 % y un 30 % sobre la media nacional.
¿Cuánto cuesta el m³ de excavación de tierra?
El vaciado con medios mecánicos en terreno cohesivo parte de unos 8 euros por metro cúbico. En zanja o en pozo sube a la horquilla de 23 a 28, y en roca dura que hay que romper con martillo puede superar los 60.
- Demolición
- 50 a 100 €/m²Vivienda unifamiliar. Nave industrial, de 15 a 55 €/m². Ver el precio de demolición por m².
- Excavación
- Desde 8 €/m³Vaciado en terreno cohesivo. Zanja y pozo, de 23 a 28 €/m³. Ver el precio del movimiento de tierras.
Las dos partidas, en un mismo presupuesto cerrado
En el servicio combinado no se suman dos ofertas: se firma una. Eso permite asignar desde el principio la franja intermedia, que es donde se concentran los modificados, y descontar la segunda movilización de maquinaria en lugar de pagarla dos veces.
06 · Zonas
Dónde trabajamos
Trabajamos en la Comunidad de Madrid. Cada mitad del servicio tiene su página local, con la información de la zona y su formulario.
07 · Dudas
Preguntas frecuentes
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¿Se puede excavar en cuanto termina el derribo o hay que esperar?
Se puede encadenar, y de hecho es la ventaja del contrato único. Lo que no se puede es empezar a bajar cota con escombro sin retirar o con las medianeras sin apear, porque se pierde el control sobre lo que sostiene el terreno. En obra entre medianeras el apeo se dimensiona para la cota final desde el principio, así que no hay que rehacerlo entre una fase y otra.
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¿Qué pasa si la cimentación antigua invade la zona a excavar?
Es lo normal, no la excepción, y por eso la retirada de cimentaciones va como partida propia del presupuesto en lugar de quedar entre dos contratos. Se mide en la visita hasta donde es visible y se acota en la oferta lo que se asume. Si al abrir aparece más volumen del previsto, se documenta y se le comunica antes de ejecutarlo.
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¿Quién asume el sobrecoste si aparece roca o relleno no previsto?
La oferta declara el tipo de terreno sobre el que está calculada y qué rendimiento supone. Si aparece roca que exige martillo o un relleno que obliga a sustituir tierras, es un sobrecoste que se comunica por escrito y no se ejecuta sin su firma. Nunca se factura después como un hallazgo: ese es exactamente el modificado que el presupuesto cerrado existe para evitar.
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¿A qué cota se entrega el solar y quién la fija?
La fija su proyecto, y se recoge en el contrato con la referencia topográfica concreta y no como una descripción del tipo «a nivel de calle». Al terminar se comprueba con topografía y se le entrega el estado final firmado, que es lo que permite replantear la cimentación sin volver a medir. Si todavía no hay proyecto, se acuerda una cota de trabajo y se deja escrito que cualquier rebaje posterior es una partida nueva con su propio precio.
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¿La licencia de demolición cubre también el movimiento de tierras?
Depende del ayuntamiento y de si la excavación forma parte del mismo proyecto. Cuando el vaciado va asociado a la obra nueva, suele tramitarse con la licencia de edificación y no con la de derribo. Es una de las cosas que se comprueba antes de dar fecha, porque un trámite que aparece a mitad de obra rompe el calendario aunque la máquina esté disponible.
08 · Siguiente paso
Pida su presupuesto conjunto
Un solo documento con las dos partidas, la fecha de entrega del solar y lo que no está incluido. Si prefiere contratar solo una de las dos fases, dígalo y se le presupuesta igual.
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