Demolición de edificios: qué se necesita, cómo se hace y cuánto cuesta

Qué se necesita para demoler un edificio

Ninguna demolición empieza por la máquina. Empieza por seis trámites que, mal resueltos, son los que retrasan la obra y disparan el presupuesto. Esto es lo que hay que tener cerrado antes del primer día.

1. Licencia de demolición del ayuntamiento

   Ningún derribo se puede empezar sin autorización municipal. Según el ayuntamiento se tramita como licencia de obra o como declaración responsable urbanística. En ambos casos hay que aportar el proyecto técnico y un estudio de gestión de residuos de construcción y demolición, y es habitual que se exija un aval que responda del correcto destino de esos residuos.

   El plazo de tramitación no es tiempo muerto: entra en el calendario del proyecto. Una fecha de entrega que solo cuenta los días de máquina está incompleta.

2. Proyecto técnico y dirección facultativa

   La demolición de un edificio requiere un proyecto redactado y firmado por un técnico competente, y una dirección facultativa que responda de la ejecución. El proyecto define el orden de los trabajos, los apeos necesarios y cómo se sostiene lo que se queda en pie mientras cae lo demás.

   En edificaciones auxiliares de escasa entidad, sin uso residencial y sin afectar a estructuras colindantes, algunos ayuntamientos admiten una memoria técnica en lugar de proyecto completo. Conviene confirmarlo antes de presupuestar, porque cambia el coste.

3. Estudio de seguridad y salud

   La demolición es una obra de construcción a efectos legales, así que necesita estudio de seguridad y salud y un coordinador durante la ejecución. Cubre los riesgos de caída, de derrumbe no controlado y de exposición a polvo y fibras.

   Condiciona el precio de forma directa: los medios de protección colectiva, el riego permanente contra polvo y el vallado de la zona de influencia son partidas del presupuesto, no extras.

   Real Decreto 1627/1997

4. Plan de gestión de residuos y certificado de destino

   Desde julio de 2022 hay que separar en obra al menos madera, fracción mineral, metales, vidrio, plástico y yeso. Y desde el 1 de enero de 2024 la demolición selectiva es obligatoria: ya no se puede derribar en bloque y llevarlo todo mezclado al vertedero.

   Cada fracción va a un gestor autorizado, y ese gestor emite el certificado de destino que acredita dónde ha terminado. Es el documento que permite cerrar el expediente ante el ayuntamiento y el que pide el comprador del solar. A efectos de la ley el productor de los residuos es quien ejecuta la obra, así que esa responsabilidad recae en la empresa de demoliciones y derribos que firma el contrato, no en el propietario del inmueble.

   Real Decreto 105/2008 y Ley 7/2022

5. Inspección de amianto en edificios anteriores a 2002

   España prohibió el amianto en 2002, así que cualquier edificio anterior puede tenerlo: cubiertas de fibrocemento, bajantes, depósitos o aislamientos. Antes de tocarlo hace falta un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral, y la empresa que lo retira tiene que estar inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo de Amianto (RERA).

   Esa aprobación tiene sus propios plazos y puede llevar semanas. Por eso la inspección se hace antes de presupuestar y no después: unas semanas de trámite descubiertas a mitad de obra rompen a la vez la fecha y el precio.

   Real Decreto 396/2006

6. Corte de acometidas y protección de medianeras

   Agua, luz, gas y saneamiento tienen que estar cortados y precintados por las compañías suministradoras antes de empezar. No es un trámite menor: cada compañía tiene su propio plazo y son independientes entre sí, así que se piden en paralelo y con antelación.

   Si el edificio está entre medianeras, hay que apear y proteger el colindante, y levantar un acta del estado en que se encuentra antes de empezar. Es lo que evita que una grieta que ya existía se convierta después en una reclamación.

Cómo se demuele un edificio, paso a paso

El orden es casi siempre el mismo, y es el inverso al de la construcción: se retira primero lo que se puede aprovechar o separar, y se derriba al final lo que sostiene.

1. Vaciado y desmontaje previo

   Se retiran carpinterías, instalaciones, sanitarios y todo lo que se pueda separar a mano.

2. Retirada de amianto, si lo hay

   Con plan de trabajo aprobado y por empresa inscrita en el RERA, antes de cualquier otra intervención.

3. Apeos y protecciones

   Apuntalamiento de medianeras, vallado y protección de la vía pública.

4. Demolición de la estructura

   De arriba abajo y por elementos, con riego permanente para controlar el polvo.

5. Separación y carga de residuos

   Cada fracción a su contenedor y a su gestor autorizado.

6. Limpieza y entrega del solar

   Retirada de cimentación si procede, nivelación y entrega con los certificados de destino.

Cada fase tiene sus propios condicionantes según el edificio. El desarrollo completo, con lo que puede salir mal en cada una, está en el proceso de demolición paso a paso.

Con qué se demuele: métodos y maquinaria

Demolición mecánica y selectiva

Es lo que se hace en la práctica totalidad de las obras en España. Retroexcavadora con martillo hidráulico, cizalla o pinza de demolición, trabajando por elementos y separando materiales según caen. En altura se emplean brazos de gran alcance que permiten derribar sin que nadie tenga que subir a la estructura.

Demolición controlada y con explosivos

La voladura es espectacular y prácticamente no se usa aquí. Requiere un entorno despejado que en ciudad casi nunca existe, y su tramitación es más larga que la del propio derribo. Si ha visto vídeos de edificios cayendo en segundos, casi todos son de fuera de España o de infraestructuras aisladas. Para un edificio urbano, la respuesta realista es la máquina.

La comparativa completa de tipos de demolición explica cuándo se elige cada uno y qué condiciona la decisión.

Qué tipos de edificio y edificación se demuelen

No todas las demoliciones de edificios se parecen. El tipo de inmueble decide el método, el plazo y buena parte del precio.

Bloques de viviendas y edificios residenciales

Lo que manda aquí son tres condicionantes: la altura, la colindancia y si el edificio sigue ocupado en parte. Un bloque entre medianeras obliga a apear los colindantes y a demoler por elementos, lo que encarece respecto a un edificio exento donde la máquina puede trabajar por los cuatro costados. Si hay plantas bajo rasante, el vaciado y la contención de tierras se convierten en un capítulo aparte del presupuesto.

Antes de tocar la estructura hay un trabajo que casi nunca se ve en la oferta y siempre aparece en la factura: vaciar el edificio. Carpinterías, sanitarios, instalaciones comunes, ascensor y calderas salen por separado, y cada material tiene su destino. En edificios anteriores a 2002 es también el momento en que se localiza el fibrocemento de bajantes y depósitos.

El otro factor es el entorno. Un derribo residencial se ejecuta con vecinos alrededor: horarios restringidos, ocupación de vía pública, control de polvo y aviso previo a los colindantes con acta del estado de las medianeras. Son partidas y son días, así que conviene que estén en el presupuesto desde el principio.

En residencial unifamiliar, el detalle de tarifas está en la guía de precio de demolición de vivienda.

Naves y edificios industriales

La nave industrial es, por metro cuadrado, la demolición más barata: espacios diáfanos, materiales homogéneos y sitio para maniobrar con maquinaria grande. El tipo de estructura marca la diferencia dentro de esa categoría. Una nave metálica con cubierta de chapa se desmonta casi como un mecano y su acero se valoriza, mientras que una de hormigón armado o con paneles prefabricados pesados exige retroexcavadora de gran tonelaje con martillo y cizalla.

Lo que de verdad la complica es otra cosa. Las cubiertas de fibrocemento son habituales en el parque industrial anterior a 2002 y obligan a retirar el amianto, con plan de trabajo aprobado, antes de tocar la estructura. Y si la nave ha tenido actividad, suele haber que vaciarla de maquinaria, depósitos, instalaciones y a veces residuos almacenados, que se caracterizan y se gestionan aparte.

Debajo de la nave queda casi siempre lo más olvidado: la solera, las bancadas de maquinaria y los fosos. Retirarlas o dejarlas cambia bastante el precio y decide si el suelo queda realmente libre para el siguiente uso, así que conviene que el presupuesto lo diga de forma expresa.

El detalle de este tipo de obra está en demoliciones industriales.

Edificaciones auxiliares y estructuras exentas

Garajes, trasteros, porches, casetas, piscinas, silos, depósitos y muros de cerramiento. Son demoliciones de edificaciones pequeñas donde el coste fijo pesa más que la superficie: movilizar la máquina, poner el contenedor y gestionar los residuos cuesta casi lo mismo para treinta metros cuadrados que para cien, así que el precio por metro sale bastante más alto. Agrupar varias actuaciones en una sola visita es lo que más abarata este tipo de trabajo.

El acceso suele ser el condicionante real. Muchas de estas construcciones están en el interior de una parcela, detrás de la vivienda o en un patio, donde no entra una máquina grande. Eso obliga a trabajar con miniexcavadora, a sacar el escombro por medios más lentos y, en algún caso, a demolición manual, que multiplica las horas de mano de obra aunque el volumen sea pequeño.

La tramitación suele ser más ligera y en muchos ayuntamientos se resuelve por declaración responsable con memoria técnica en lugar de proyecto. Lo que no cambia es el destino de los residuos: aunque sea una caseta, el escombro va a gestor autorizado y vuelve con su certificado.

Cuánto cuesta demoler un edificio

En España, demoler una vivienda unifamiliar cuesta entre 50 y 100 euros por metro cuadrado, y una nave industrial entre 15 y 55 euros. En centros urbanos con accesos restringidos, la tarifa sube entre un 20 % y un 30 % sobre la media nacional.

Vivienda unifamiliar

50 a 100 €/m²Hasta 120 €/m² en entorno urbano complejo

Nave industrial

15 a 55 €/m²Estructura metálica en el extremo bajo del rango

Sobre esa base pesan dos multiplicadores: un sótano añade entre 3.000 y 8.000 euros según la profundidad, y cada planta sobre rasante entre 2.000 y 4.000. El precio de demolición por m² desglosa las partidas una a una.

Cuánto se tarda en demoler un edificio

Hay que separar dos relojes que casi nadie separa: el de la tramitación y el de la máquina. El segundo es corto y bastante previsible. El primero es el que decide de verdad cuándo queda libre el solar.

La tramitación municipal depende del ayuntamiento y del tipo de autorización. Si el edificio es anterior a 2002 y aparece amianto, el plan de trabajo suma sus propias semanas de aprobación antes de que se pueda tocar nada. El corte de acometidas va por libre: cada compañía tiene su plazo y no se pueden encadenar, hay que pedirlos a la vez.

Como referencia, la ejecución va desde unas dos semanas en una casa pequeña de una planta hasta varios meses en bloques residenciales grandes o edificios en altura.

Casa de una planta

Desde 2 semanasSuperficie pequeña y acceso despejado para la máquina

Bloque residencial o edificio en altura

Varios mesesDemolición por elementos, apeos y mayor volumen de residuos

Es una horquilla amplia a propósito, porque son plazos orientativos: la estructura, la colindancia, los accesos y el volumen de residuos la mueven mucho. La fecha concreta sale de la visita técnica, y desde ahí se compromete como fecha de calendario con la tramitación dentro, no como un plazo estimado que empieza a contar cuando entra la máquina.

Quién ejecuta la demolición

La demolición la ejecuta una empresa contratista con el edificio a su cargo: tramitación, derribo, gestión de residuos y entrega de los certificados. Conviene comprobar tres cosas antes de firmar: que esté inscrita en el RERA si el inmueble es anterior a 2002, que tenga seguro de responsabilidad civil en vigor y que el presupuesto diga por escrito qué no incluye.