Demolición y derribos: guía completa
Una demolición es el proceso de derribar, total o parcialmente, una construcción de forma controlada: con proyecto técnico, licencia municipal y un plan de gestión de residuos que certifica dónde termina cada tonelada. Esta guía explica los tipos de demolición, las fases de un derribo y la normativa que lo regula en España.
¿Busca una empresa de demolición? Presupuesto cerrado y fecha de entrega firmados antes de tocar el edificio. Cero sorpresas.
Solicitar presupuesto de demoliciónQué es una demolición
Una demolición es la operación de derribar, total o parcialmente, una construcción existente. Se llama demolición total cuando se retira el edificio completo hasta el nivel del solar, y demolición parcial cuando solo se retira una parte, dejando el resto en pie y, si es necesario, apuntalado.
Un derribo sin ningún criterio consiste en tirar la estructura sin separar materiales. La demolición controlada, que es la que exige hoy la normativa española, sigue en cambio un proyecto técnico que fija el orden de los trabajos y las medidas de seguridad. Dentro de la demolición controlada está además la demolición selectiva: los materiales se separan según salen de la obra —madera, metal, vidrio, fracción mineral— en vez de mezclarse en un único vertido. Es obligatoria desde el 1 de enero de 2024, y es lo que permite emitir, al final de la obra, un certificado de destino por cada tonelada retirada.
Tipos de demolición
El método se elige según el edificio, el entorno y el acceso disponible para la maquinaria.
Demolición manual
Se ejecuta con herramienta y mano de obra, sin maquinaria pesada. Se reserva para espacios sin acceso para una máquina —interiores, patios estrechos, elementos junto a una estructura que debe conservarse— y para volúmenes pequeños, porque multiplica las horas de trabajo por metro cúbico demolido.
Demolición mecánica
Es el método que se usa en la práctica totalidad de las demoliciones en España: retroexcavadora con martillo hidráulico, cizalla o pinza, trabajando por elementos y desde fuera de la estructura. En edificios en altura se emplean brazos de largo alcance, que permiten derribar sin que ningún operario tenga que subir a la construcción.
Demolición mediante voladura controlada
Consiste en debilitar los elementos estructurales con explosivos calculados para que el edificio caiga sobre su propia planta. Requiere un perímetro de seguridad amplio que rara vez existe en un entorno urbano, y su tramitación es más larga que la de un derribo mecánico. En España se usa casi exclusivamente en infraestructuras aisladas, no en edificación urbana.
Demolición selectiva
No es un método de derribo en sí mismo, sino el criterio de separación de materiales que se aplica sobre cualquiera de los anteriores. Permite que cada fracción —metal, madera, vidrio, fracción mineral— se valorice o gestione por separado, y es lo que hace posible el certificado de destino que exige la ley por cada tonelada de residuo.
Fases de un derribo
El orden es prácticamente el mismo en cualquier demolición controlada, con la salvedad de la fase de amianto, que solo aplica a edificios anteriores a 2002.
Estudio previo y proyecto técnico
Un técnico competente redacta el proyecto que fija el orden de los trabajos, los apeos necesarios y cómo se sostiene lo que queda en pie mientras cae el resto.
Trámites y licencias
La licencia municipal y el estudio de seguridad y salud se tramitan antes de que entre cualquier máquina. El plazo de tramitación entra en el calendario del proyecto, no es tiempo muerto.
Detección de amianto
En edificios anteriores a 2002 hay que localizar el amianto —cubiertas, bajantes, depósitos— antes de tocar la estructura. Si aparece, se retira primero: retirada de amianto antes de derribar explica el proceso completo.
Ejecución del derribo
Se demuele por elementos y de arriba abajo, con riego permanente para controlar el polvo y con las medianeras protegidas si el edificio está entre colindantes.
Gestión y certificación de residuos
Cada fracción de residuo va a un gestor autorizado, que emite el certificado de destino de esa tonelada. Es el documento que permite cerrar el expediente ante el ayuntamiento.
Entrega del solar
Limpieza, retirada de cimentación si procede y nivelación. El solar se entrega junto con los certificados de destino de todos los residuos generados.
Normativa de las demoliciones en España
Un derribo cruza cuatro cuerpos normativos distintos, según el punto del proceso.
Licencia municipal de derribo
Ningún derribo puede empezar sin autorización del ayuntamiento correspondiente. La obligación de licencia para las obras de demolición está recogida en la ley autonómica del suelo de cada comunidad autónoma, que fija los actos sujetos a licencia municipal.
Ley del suelo de la comunidad autónoma correspondienteSeguridad en la obra
La demolición es, a efectos legales, una obra de construcción: exige estudio de seguridad y salud y un coordinador durante la ejecución, con medidas frente a caída, derrumbe no controlado y exposición a polvo.
Real Decreto 1627/1997Gestión de residuos de construcción y demolición
La obra debe contar con un plan de gestión de residuos y separar en origen, como mínimo, madera, metales, vidrio, plástico, yeso y fracción mineral. Desde el 1 de enero de 2024 la demolición selectiva es obligatoria en toda España; cada ayuntamiento puede añadir además sus propias condiciones de gestión y de limpieza del espacio público durante la obra.
Real Decreto 105/2008 · Ley 7/2022, de 8 de abrilAmianto
Si el edificio es anterior a 2002 y contiene amianto, su retirada exige un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral y una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo de Amianto (RERA), antes de iniciar cualquier otro trabajo.
Real Decreto 396/2006¿De qué depende el precio de una demolición?
El coste de un derribo no depende de una sola variable, y por eso ninguna cifra tiene sentido sin conocer el proyecto. Esto es lo que más lo mueve:
Superficie y número de plantas
Sobre y bajo rasante.
Tipo de estructura
Una nave diáfana se demuele más barata, por metro cuadrado, que un edificio residencial entre medianeras.
Presencia de amianto
Añade un trabajo previo con su propio plan de trabajo aprobado.
Acceso
Cuanto más restringido, más lenta la maniobra y más cara la hora de máquina.
Gestión de residuos
Separar y certificar cada fracción tiene un coste que un derribo indiscriminado no refleja, pero que ya es obligatorio por ley.
El desglose completo, con rango de precios de mercado, está en precio de demolición por m².
Preguntas frecuentes
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¿Qué es una demolición controlada?
Una demolición controlada es la que se ejecuta siguiendo un proyecto técnico que fija el orden de los trabajos, los apeos necesarios y las medidas de seguridad, en vez de derribar la estructura sin ningún criterio. Es la única forma de demolición que admite la normativa española para obra urbana.
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¿Cuánto dura un derribo?
Depende del tamaño y del tipo de edificio: desde unas dos semanas en una vivienda pequeña de una planta hasta varios meses en un edificio en altura o un bloque residencial grande. A ese tiempo de máquina hay que sumar la tramitación previa —licencia, estudio de seguridad y, si aparece amianto, su propio plan de trabajo—, que en muchos casos dura más que la ejecución.
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¿Qué normativa regula una demolición en España?
La licencia se rige por la ley del suelo de cada comunidad autónoma; la seguridad de la obra, por el Real Decreto 1627/1997; la gestión de los residuos de construcción y demolición, por el Real Decreto 105/2008 y la Ley 7/2022; y, si hay amianto, el Real Decreto 396/2006.
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¿Es obligatorio un estudio de amianto antes de derribar?
Sí, en cualquier edificio anterior a 2002, año en que España prohibió el amianto. Antes de derribar hay que localizarlo —cubiertas, bajantes, depósitos— y, si aparece, retirarlo con un plan de trabajo aprobado y una empresa inscrita en el RERA, antes de iniciar el resto de la obra.
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¿Qué pasa con los residuos de una demolición?
Se separan en obra por tipo de material —madera, metal, vidrio, plástico, fracción mineral— y cada fracción va a un gestor autorizado, que emite un certificado de destino. Desde el 1 de enero de 2024 esta demolición selectiva es obligatoria en toda España: ya no se puede llevar el escombro mezclado a vertedero.
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Esta guía no presta servicio de demolición: es un recurso informativo sobre el proceso y la normativa. La información del servicio y el presupuesto está aquí.
DEMOLZERO es la gestora que filtra qué proveedor certificado ejecuta su derribo, con presupuesto cerrado y firmado antes de empezar. Si el edificio contiene amianto, empiece por ahí.